換金流動性が低い不動産

不動産の売却を考える場合、債券やほかの投資商品である株と比べて決定的に違う点を考えよう。

それは、ほかの資産よりも不動産の流動性が低く、売りたいときに希望の価格で売れない、などといったいわゆる流動性のリスクが高いということ。

不動産の場合だと、すぐに現金化(売却)できない。すなわち他の金融商品 (投資商品)に比べ換金性がきわめて低いということである。

買いたい人がすぐに見つかった場合でも、4〜5日では現金化はできない。

こうしたことから、不動産の価格は個別に形成されるものであり、相場価格として把握することは困難であるといわれる。いくらで売れるかといっためどが立てにくく、見込んでいた金額で換金しにくいリスクがあるという訳。

不動産は価格が高額という特性があり、個別性も強く、流通マーケットは株などと比べて十分発達しておらず、情報も足りない。これが流動性のリスクを高める要因。  

これについては、不動産の弱点として最も特徴的なものであるといえる。不動産を所有していて、まとまった金額が急遽必要になった場合、すぐに換金できずに苦労することがある。

また、建物が建つ土地の方が、更地で所有しているよりも換金性は低い。資産の所有を考えると、ポートフォリオを検討して保有資産のバランスをとる。

不動産投資の弱点を克服したREIT

証券取引所に上場すると、十分な流動性と換金性を備えるのがREITだ。投資家が売りたいときや買いたいときには、ほぼリアルタイムでの売買が可能。

価格についても、希望価格は市場を通して指値が可能で、不動産鑑定士に物件の適正価格を聞かなくても、ほぼ毎日市場価格(Market Price)で取引され、その取引相場は新聞の株式欄等から情報を知ることができるので、時価は容易に把握できる。

また、プロのマネジャーが物件のバリューアップをすべて行う。投資家は投資パフォーマンスを見て、REITの運用方針の変更、取締役の選任、場合によっては株主総会を通じて資産運用会社の変更等が実現可能。

マネジメントは専門家に任せるが、コンロトールするのはあくまでも投資家自身だ。 本来流動性に劣る実物不動産に、証券市場の株の売買と同様の金融取引を導入したのがREITの魅力だ。

不動産が高額なほど、買い手を相対で探すより、中央集約化された市場を通してたくさんの買い手と取引するほうが、流動性は高まる。 不動産の流動を一層高めた投資商品の1つがREITだといえる。